초보경매)18.부동산 경매에서의 '최저가'와 '시작가'의 차이점

부동산 경매에서 최저가와 시작가는 낙찰가와 경매 진행 방식에 큰 영향을 미치는 요소로, 이들의 차이점, 형성 과정, 그리고 경매 결과에 미치는 영향을 보다 상세히 설명하겠습니다.

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1. 최저가와 시작가의 정의 및 차이점

최저가와 시작가는 부동산 경매 과정에서 서로 다른 기준으로 사용되는 용어입니다.
• 최저가: 최저가는 경매에 부쳐진 물건이 입찰에 들어갈 수 있는 가장 낮은 가격을 의미합니다. 이는 법원이 감정가를 토대로 결정한 가격으로, 입찰자들은 최저가 이상으로만 입찰할 수 있습니다. 최저가는 경매가 처음 시작할 때 감정가의 약 80%에서 90%로 책정되며, 한 번 유찰이 발생할 때마다 약 20~30%씩 낮아지는 것이 일반적입니다.
• 시작가: 시작가는 최저가와 달리, 경매가 실제로 시작될 때 입찰이 시작되는 최초 입찰 가격을 말합니다. 시작가는 최저가와 동일하게 설정될 수도 있고, 경매 주관자가 입찰 경쟁을 유도하기 위해 최저가보다 낮은 수준으로 설정할 수도 있습니다. 경매를 주관하는 법원이나 채권자 등이 시작가를 결정하는데, 때로는 입찰자들이 초기 부담을 줄이기 위해 최저가보다 낮은 가격으로 시작하는 경우도 있습니다.

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2. 최저가와 시작가가 어떻게 형성되는가?

최저가와 시작가는 물건의 감정가, 권리관계, 시장 상황 등 다양한 요인에 따라 형성됩니다. 이 두 가격이 결정되는 과정은 다음과 같습니다.
• 최저가 형성 과정: 최저가는 부동산 감정가를 기준으로 일정 비율을 적용해 설정됩니다. 감정가는 감정평가사나 법원이 매물의 상태, 위치, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해 평가한 가격으로, 최저가는 보통 감정가의 8090% 수준에서 결정됩니다. 이후 경매가 한 번 유찰되면 최저가는 2030%씩 감소해 다음 차수로 넘어갑니다. 이러한 방식으로 최저가는 여러 차례 유찰될 때마다 낮아지며, 입찰자들의 관심을 다시 끌어 경매를 활성화하는 역할을 합니다.
• 시작가 형성 과정: 시작가는 최저가와 같거나 더 낮을 수 있으며, 경매를 주관하는 법원이 입찰자들의 초기 부담을 낮추고 경쟁을 촉진하기 위해 설정하는 경우가 많습니다. 최저가보다 낮은 시작가를 설정하면 입찰자들이 처음부터 적극적으로 경매에 참여해 경쟁적으로 입찰가를 올릴 수 있게 되어, 최종 낙찰가가 높아지는 효과를 기대할 수 있습니다.

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3. 최저가와 시작가가 경매에 미치는 영향

최저가와 시작가는 경매 결과에 큰 영향을 미칩니다. 경매 물건에 대한 입찰자들의 관심과 참여 수준을 조절하고, 최종 낙찰가가 어떻게 형성될지에 대한 중요한 요소가 됩니다.
• 입찰 경쟁 촉진: 시작가가 낮게 설정되면 입찰자들이 적은 금액으로 경매에 참여할 수 있어 초기 입찰자가 많아집니다. 이는 자연스럽게 입찰자 간의 경쟁을 유도하며 최종 낙찰가를 높일 수 있습니다. 특히 인기가 높은 지역의 경매 물건은 낮은 시작가로 인해 입찰자가 많아져 경매가가 빠르게 상승할 수 있습니다. 이는 최저가와 시작가의 전략적 설정이 낙찰가에 미치는 대표적인 영향입니다.
• 유찰 방지 효과: 최저가가 너무 높게 설정되면 입찰자들이 접근을 꺼리게 되어 경매가 유찰될 가능성이 커집니다. 유찰이 계속되면 최저가는 점차 낮아져 물건의 매력도가 올라가게 됩니다. 반면, 최저가가 적정 수준으로 낮아지면 입찰자들이 더 많이 관심을 가지게 되어 경매가 유찰되지 않고 성공적으로 매각될 가능성이 커집니다.
• 낙찰가 상승효과: 최저가와 시작가가 낮게 설정된 경우, 초기에 많은 입찰자가 낮은 가격으로 참여할 수 있어 입찰이 활발해집니다. 이에 따라 가격이 점진적으로 상승하며 최종 낙찰가가 감정가 이상이 될 수 있습니다. 이는 특히 부동산 시장이 활발하거나 매물이 인기가 높은 경우 나타나는 경향입니다.

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4. 유찰과 최저가 하락의 영향

경매 물건이 유찰되면 최저가는 계속 낮아지게 됩니다. 유찰이 한 번 발생하면 보통 최저가가 20~30% 내려가며, 유찰이 반복될수록 최저가가 더 낮아져 입찰자에게 더 매력적인 가격이 됩니다. 하지만 유찰이 지나치게 자주 일어나 최저가가 감정가에 비해 지나치게 낮아지면, 입찰자들은 매물의 상태나 권리관계에 문제가 있다고 생각하여 경매 참여를 꺼리게 될 수도 있습니다.
따라서, 최저가가 적정 수준을 유지하도록 관리하고, 유찰을 지나치게 반복하지 않도록 최저가와 시작가를 적절히 설정하는 것이 중요합니다.

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5. 낙찰 전략: 최저가와 시작가를 활용한 효과적인 입찰 전략

입찰자는 최저가와 시작가를 기준으로 경매 참여 전략을 세울 수 있습니다. 특히 최저가가 감정가보다 낮아졌을 때는 해당 매물이 시세보다 저렴할 가능성이 있으므로 신중히 접근할 필요가 있습니다.
• 최저가와 감정가의 비교: 최저가가 감정가보다 어느 정도 낮은지를 비교해 보고, 낙찰가가 시세보다 저렴할 가능성이 있는지 판단합니다. 만약 최저가가 감정가보다 많이 낮아졌다면, 입찰자는 이 기회를 활용해 상대적으로 저렴하게 낙찰받을 가능성이 높습니다.
• 자금 계획과 입찰 한도 설정: 시작가와 최저가가 낮게 설정된 경우 입찰가가 예상보다 높아질 수 있으므로, 입찰자는 자신의 자금 상황을 고려해 한도를 미리 정해두는 것이 좋습니다. 한도를 설정해 두면 과도한 입찰 경쟁에 휘말리지 않고 적정 수준에서 낙찰받을 수 있습니다.
• 초기 입찰 참여를 통한 경쟁 우위 확보: 시작가가 낮다면 초기 입찰에 참여해 경쟁자들이 입찰에 가세하기 전에 우위를 확보할 수 있습니다. 특히 입찰자가 적을 때는 경쟁이 덜하므로 상대적으로 유리한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

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<결과>

 

최저가와 시작가는 경매에서 매우 중요한 요소로 작용하며, 이를 이해하고 적절히 활용하면 경매에서 더 유리한 위치를 확보할 수 있습니다. 최저가와 시작가가 어떻게 형성되고 입찰 경쟁에 어떤 영향을 미치는지를 이해하는 것이 경매 성공의 핵심입니다